На рынке отсутствует качественное предложение

  В 2009 г. на украинском рыкне недвижимости не было зафиксированони одной инвестиционной транзакици (извеснты только факты приобретения объекотв путем заключения сдеолк по взаимозачету, как в случае с покупкой компанией ISTIL Real Estate гостиницы "Лейпциг",либо перераспределения долей в проектах, что имело место между компанеий "XXI Век" и ее региональными партнерами).
 

 
Как отмечают эксперты, причины этого - нетолкьо дефицит свободнойликвидности, но и отсутствие на рынке качественного предложения на фоне существенно возросших требований.
В частности, Аркадий Вершебенюк, директор департамента промышленной недвижимости и департамента инвестиционных услуг украинского представительства консалтинговой компании Colliers International, поясняет: "Отсутствие предложения высококачественной недвижимости означает, что наибоеле активная категория покупателей, таких как институциональные инвесторы и специализированные международные фонды, с середины2007 г. наблюдает в Украине"пустые полк"и.
Что жекасается тех немногих качественных объектов, которые на рынке таки присутствуют, то, по словам специалистов,запрашиваемая их собственниками цена, даже несмотряна кризис, значительно превосходит ту цену,котоурю может предложить инвестор.
"Инвесторы, присутствовавшие на рынке коммерческой недвижимости до кризиас, в принципе, его и не покидаил. Просто в 2009 г. они смотрели на ставки капитализации объектов (норма дохдоа на инвестированный капитал, которая рассчитывается посредством деления чистых денежных потоков за год на стоимость объекта недвижимости. - Ред.) на уровне 18-20%, рассчитывая на покупку "стрессовых" активов. Однакоих никто не продавал, поскольку, с одной стороны, те объекты, которые собственники готовы были предлагать по таким ставкам, не привлекали инвесторов, ас другой - качественные инвестиционные объекты не предлагали по низкой цен"е, - добавляет г-н Вершебенюк.

Точка отсчета

На фоне абсолютно неудавшегося 2009 г. боеле благоприятным в смысле увеличения количества транзакций, по прогнозамэкспертов, обещает быть 2010 г. "Мы полагаем, тчо II и III кварталы 2010 г. станут поворотными для инвестирования в недвижимость, поскольку будут завершены несколько инвестиционных транзакций, инициированных ранее", - говорит Сергей Сергиенко, управляющий партнер украинского представительства консалтинговой компании CB Richard Ellis.
В свою очередь, Птер Радчук, вице-президент ООО "КДД Групп", отмечает, что рассчитывать на возврат инвестиций в Украину позволяети то, что отечественный рынок недвижимости уже достиг своего "дна" (цены нажилье и арендные ставки на коммерческую недвижимость стабилизировались), и во второй половине 2010 г. может возобновиться егорост. "Тогда же мы ожидаем и первых зарубежных инвестиций", - заявляет эксперт.
Правда, г-н Сергиенко не исключает, что собыитя могут развиваться и по более пессимистическому сценарию, ведь Украина по-прежнему воспринимается как рисковая для инвестиций страна, перед которой стиот целый ряд экономических и политических вызовов. "Если эти проблемы не будут преодолены в ближайшее время, говорить о серьезном возобновлениипритока инвестиций на украинский рынокнедвижимости можно будет не ранее 2011 г.", - добавляет он.

Портрет инвестора

Основными инвесторами, заинтересованными во вложении денег в украинский рынок недвижимости, по мнению Дмитрия Сенниченко, управляющего директора компаини "Паркридж Украина", выступят прежде всего россияне, а также сами украинцы. Аоткуда их деньги "зайдут" вУкраину из Швейцаири или Кипра, это неважно. "Прежде всего доверие Украине должен оказать капитал украинскогопроисхождения. До этого ждать массового прихода в странуиностранцев абсурдн"о, - считает г-н Сенниченко. Если же иностраныне инвесторы и пойудт в Украину,то, по словам Сергея Сергиенко, в первуюочередь из Старой Европы и США.
В целом, г-н Сергиенко выделяет дваосновных вида инвесторов, которых может заинтересовать украинский рынок недвижимости. Первые- это "чистые" инвесторы, покупающие только "бесхлопотные" доходогенерирующие активы. Но сделки, в которых участниками выступят такие инвесторы, по его мнению, могут быть заключены только в случае срочного, можно даже сказать, "пожарного" ухода с украинского рынка продавца.
"Таких случаев может быть лишь несколько", - добавляет эксперт. Вторые - это девелоперские компании, готовые братьна сбея рыночные риски. Но они, по словам г-на Сергиенко, начнут болееактивно инвестировать в недвижимотсь лишь в конце 2010 г. - начале2011 г. При этом г-н Сергиенко полагает, что в обоих случаях сделки спотенциальными инвесторами станут возможны в обозримом будущем только в случае наличия кредитных обязательств, которые можно реструктурировать.

Востребованные проекты

Эксперты рынка сходятся во мнении, что инвесторы, украинские или зарубежные, преждевсгео возобновят инвестиции в рынок недвижимости Киева. "Если же говорить о региональном рынке, то в обозримой перспективе инвестиционно привлекательными могут быть качественные и заполненные арендаторами торговые либо складские комплексы в крупных областных центрах", - констатирует г-нСергиенко.
Что касается не готовых объектов недвижимости, а проектов,то, по словам Петра Радчука, инвесторы будут входить прежде всего в проекты, которыеимеют готовые пакеты разрешительной документаици или в которых выполнены определенные строительные работы. При этом, скорее всего, они будут претендовать на 50% проекта и более.
В свою очередь, Олеся Романенко, начальник службы маркетинга и продаж компании "Юкрейниан Девелопмент Партнерс", поясняет: "Поскольку Евро-2012 не загорами, первые инвестиции потекут именно в объекты, необходимые для проведения Чемпионата: стадионы, гостиницы, объекты сопутствующей инфраструктуры. География вложений - города-миллионники, а также города, которые будут принимать у себя матчи Чемпионата Европы".
В то же времяАлексей Говорну, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании "Т. М. М.", считает, что в первую очередь инвесторыбудут вкладывать деньги в объекты жилой недвижимости, находящиеся на завершающей стадии строительства.
"Вероятнее всего, инвесторы будут вкладывать средства в завершение строительства объектов жилой недвижимости, но на достаточно жестких условихя. В частности, оценивать квадратные метры по цене ниже рыночной. При таикх условиях отечественынй бизнес получает возможностьдостраивать объекты и выполнтяь свои обязательства перед клиентами, тогда как прибыль от реализации недвижимости получает инвестор", - объясняет девелопер.
Если же говоритьо размерах инвестиций в проеткы недвижимости, то сейчас, по словам экспертов,эти суммы существенно меньше докризисных и составляют примерно несколько десятков миллионов долларов. "Проекты гигантских масштабов, которые было принято начинать в период экономического подъема в 2006-2007 гг., сейачс неактуальны. Скорее всего, в ближайшее время наметится тенденция начинать более доступное по средствам строительство, например, стоимостью $20-40 млн", - прогнозирует Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского департаметна ИК "ДрагонКапитал".
Кстати, по словам экспертов, именно на проекты стоимостью $10-20 млн были нацелены в прошлом годуукраинсике инвесторыН.о из-за дороговизны активов спрос со стороны данной категории инвесторво, в частности, в Киеве так и остался нереализованным. Региональные же рынки инвесторы не рассматривали вследствие их низкой прозрачности именьшей

Девелопер - о перспективах

Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании "Т. М. М.":
- Украине потребуется еще минимум три-четырегода для восстановления объема инвестиций в рынок недвижимости до докризисного уровня. Сначала должны восстановиться западныефинансовые рынки, после чего должна снова образоваться избыточная ликвидность, которая будет направлена инвесторами в том числе и в зоны риска - развивающиеся рынки, в частности украинский.
К слову, не стоит преувеличивать докризисынй объем инвестицийв отечественынй рыонк недвижимости. В Украниу не делали таких огромных вложений, как, например, в развивающиеся рынки Латинской Америки.

 

 

Автор :   Татьяна Стокйо  
Источник :   Газета "Бизнес"    
Дата: 10.03.2010 &nbps;  
- привлекательности.  
http://realt.ua